TVA immobilière et régime de la marge : quelques rappels
La TVA immobilière est un impôt perçu par l’État lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf (logement ou terrain à bâtir).
Le paiement de la TVA dépend de la nature de la vente immobilière. Les différentes cessions peuvent être soumises à la TVA de plein droit, exonérées ou soumises à la TVA sur option. Dans certains cas, lorsque l’acquisition de l’immeuble n’a pas ouvert droit à déduction, on calcule la TVA sur la marge.
Ces règles valent pour tous les professionnels assujettis à la TVA et qui agissent dans le cadre de leur activité professionnelle. Ce sont les marchands de biens, promoteurs, constructeur sde maisons individuelles ou une entreprise qui construit ses locaux professionnels. Ces professionnels règlent la TVA à l’administration fiscale après la récupération auprès du client. De plus, ils peuvent récupérer la TVA sur leurs achats ou sur les travaux de construction.
Le taux de TVA est généralement de 20 %. Néanmoins, il est possible d’obtenir un taux réduit à 5,5 % pour l’achat d’un bien. Les biens concernés sont des immeubles neufs, terrains à bâtir, ventes en état futur d’achèvement, opérations de construction. Ils sont situés en zone ANRU* ou en QPV*.
Bon à savoir : Les ventes d’immeubles réalisées par des non assujettis, par exemple, des particuliers, ne sont jamais soumises à la TVA.
Tva Immobilière : la position de l’Administration
La revente d’un immeuble bâti est soumise à TVA sur la seule marge dégagée par l’opération. Entre autres conditions, la TVA d’amont, acquittée lors de l’achat du bien, ne doit pas être déductible pour le revendeur.
La Cour de justice de l’Union européenne, dans une décision récente, a considéré que la TVA sur marge ne peut pas s’appliquer lorsque cette absence de récupération de la TVA résulte d’une opération d’achat hors champ d’application de la TVA. C’est le cas notamment lorsque le vendeur est un non-assujetti. Dès lors, la revente doit être soumise à la TVA sur le prix de vente totale.
L’administration indique qu’elle tirera, dans sa base BOFIP, les conséquences de la décision ci-dessus. Par contre, elle précise qu’aussi longtemps que cette mise à jour n’a pas lieu, les contribuables ne se verront pas remettre en cause le régime de la marge. La condition : se fonder sur son ancienne interprétation figurant au BOFiP. En effet, ce dernier considère que ce régime s’applique lorsque l’achat du bien immobilier a été réalisé auprès d’un particulier non assujetti.
*zone ANRU : zone d’aménagement et de rénovation urbaine
* QPV : quartiers prioritaires de la politique de la ville
Ressources complémentaires :
20/02/2022 - Christophe Bertrand @Innoliance